今年鄭州市場出現(xiàn)了大倉換小倉、高標(biāo)倉換普通倉的情況

物聯(lián)云倉發(fā)布的《中國通用倉儲(chǔ)市場動(dòng)態(tài)報(bào)告》(簡稱《報(bào)告》)顯示，2022年6月份，全國32個(gè)重點(diǎn)城市中，有23個(gè)城市通用倉租金上漲，平均租金為26.27元/㎡·月。其中，中部區(qū)域6個(gè)城市中，鄭州通用倉租金為22.57元/㎡·月，環(huán)比上漲1.66%。

但和2021年6月份相比，無論是全國32個(gè)城市，還是鄭州的通用倉，租金都是下降的。

業(yè)內(nèi)透露，隨著物流地產(chǎn)巨頭相繼進(jìn)駐，鄭州港南高標(biāo)倉過度飽和，租金已跌破25元，成交價(jià)甚至低至22元。而市內(nèi)其他區(qū)的普通倉，租金已從十幾元跌至8元。

變化

大倉換小倉3000㎡以下倉庫需求超七成

《報(bào)告》顯示，2022年6月，全國通用倉儲(chǔ)共有36670.4萬㎡，可租面積為6083.8萬㎡。全國通用倉儲(chǔ)需求區(qū)域方面，東部需求占比為56.59%，西部為19.02%，中部為17.07%。按倉儲(chǔ)規(guī)模劃分，0~2999㎡的需求最多，占比為75.61%;其次是1萬㎡以上的需求，占比為2.93%。

“今年很多企業(yè)的用倉面積都在下降。”河南省物流與采購聯(lián)合會(huì)倉儲(chǔ)服務(wù)專委會(huì)秘書長李寧稱，有企業(yè)去年還用五六千平方米的倉，今年減到了兩三千平方米;原來用一千平方米的倉的企業(yè)，今年直接撤倉了。

河南物流園區(qū)咨詢資深專家賈進(jìn)克認(rèn)為，受國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及疫情多點(diǎn)頻發(fā)影響，今年鄭州市場出現(xiàn)了大倉換小倉、高標(biāo)倉換普通倉的情況。

物聯(lián)云倉河南區(qū)負(fù)責(zé)人王坤說，鄭州商貿(mào)企業(yè)眾多，像飲料、酒水等快消品企業(yè)大多都會(huì)選擇一兩千平方米的倉。

剖析

成本小、靈活方便，倉儲(chǔ)租賃占比創(chuàng)6個(gè)月來新高

報(bào)告顯示，按需求功能劃分，2022年6月份租賃需求占比達(dá)86.34%。頂端新聞·河南商報(bào)記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)比例已達(dá)今年前6個(gè)月的峰值。今年1~5月份，倉庫租賃占比分別為80.95%、81.10%、79.67%、79.24%、85.71%。

賈進(jìn)克分析，自建倉庫前期投入比較大，當(dāng)企業(yè)所處行業(yè)淡旺季明顯時(shí)，淡季用倉又不多，這時(shí)想短期外租面臨困難，自建倉儲(chǔ)的弊端就會(huì)暴露，租賃倉庫的優(yōu)勢則會(huì)顯現(xiàn)。加上今年以來，物流行業(yè)貨量下降明顯，用倉需求也隨之下降，此時(shí)，租賃倉儲(chǔ)就成了首選。

在倉儲(chǔ)租賃需求占比一路攀高的同時(shí)，倉配一體化占比則呈節(jié)節(jié)后退之勢。今年4月份，倉配一體占比18.64%;5月份，為12.32%;6月份為10.73%。對此，業(yè)內(nèi)一位不愿具名的企業(yè)負(fù)責(zé)人稱，根據(jù)鄭州倉儲(chǔ)業(yè)內(nèi)的不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，找倉的客戶約下降30%。當(dāng)企業(yè)規(guī)模較大時(shí)，使用倉配一體化確實(shí)能有效降低成本，但當(dāng)企業(yè)生存狀況不好時(shí)，他們就會(huì)選擇自己做。

租金

鄭州港區(qū)高標(biāo)倉租金最低至22元

報(bào)告顯示，鄭州6月份通用倉租金為22.57元/㎡·月，環(huán)比上漲1.66%。縱向來看，2021年6月份，鄭州通用倉租金為23.15元/㎡·月，今年6月份同比下降2.51%。

全國范圍內(nèi)，物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，全國32個(gè)重點(diǎn)城市通用倉平均租金為26.27元/㎡·月，同比下降5.03%。

“武漢高標(biāo)倉的租金，已從35元降到了24元。”福建東百集團(tuán)股份有限公司事業(yè)部高級(jí)招商經(jīng)理盧毅稱，公司2018年開始進(jìn)入倉儲(chǔ)市場，2019年在鄭州航空港拿地200畝建倉，彼時(shí)根據(jù)市場調(diào)研，預(yù)計(jì)今年9月底交付的10萬㎡倉庫，租金可達(dá)到30元+，但目前根據(jù)市場行情，公司已把租金預(yù)期下調(diào)到了27元以下。

賈進(jìn)克稱，目前鄭州港區(qū)高標(biāo)倉租金已跌破25元，甚至低至22元。市內(nèi)其他區(qū)普通倉的價(jià)格，已從十幾元跌至8元。

空置

港南物流地產(chǎn)巨頭云集高標(biāo)倉處于高飽和狀態(tài)

今年6月份，中部區(qū)域空置率中位值為11.03%。其中，武漢空置率最高，達(dá)16.94%;合肥空置率最低，為7.04%。鄭州空置率為10.62%，在中部6城市排名第三。環(huán)比5月份(空置率10.46%)上升0.16%，與去年6月份相比，下降6.68%。

“我覺得這個(gè)數(shù)據(jù)過于保守，事實(shí)上的空置率要遠(yuǎn)高于這個(gè)。”李寧稱，目前鄭州數(shù)十個(gè)物流園區(qū)，基本每個(gè)園區(qū)內(nèi)都有空倉。

賈進(jìn)克也認(rèn)為，隨著普洛斯、萬緯、寶灣、豐樹等物流地產(chǎn)巨頭陸續(xù)入駐鄭州港區(qū)，港南目前的高標(biāo)倉處于高度飽和狀態(tài)。其中，光普洛斯一家的高標(biāo)倉就有60萬㎡，明年6月底前會(huì)再增加100萬㎡。“目前港南的高標(biāo)倉市場，處于群雄爭霸的白熱化狀態(tài)。”賈進(jìn)克稱。

賈進(jìn)克表示，目前高標(biāo)倉受影響最大的是港南區(qū)域，像經(jīng)開區(qū)和中牟，變化不大。(頂端新聞·河南商報(bào)首席記者吳軍)

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