長(zhǎng)沙取消限購了嗎？限價(jià)地塊的地價(jià)比非常低

01

標(biāo)題說的是長(zhǎng)沙。

關(guān)于長(zhǎng)沙樓市，有兩個(gè)最新消息：

第一，2022年長(zhǎng)沙首輪集中供地，創(chuàng)下0流拍佳績(jī)。

第二，長(zhǎng)沙有關(guān)部門回應(yīng)市民提問，不會(huì)取消限購措施。

這兩條看似不相關(guān)的信息，其實(shí)共同佐證了一點(diǎn)，長(zhǎng)沙樓市底氣十足。而底氣十足的根源，是長(zhǎng)沙樓市幾乎沒有泡沫。

4月12日，長(zhǎng)沙今年首輪集中供地完美收官，戰(zhàn)報(bào)數(shù)據(jù)是：

推出的22宗地塊全部成交(或熔斷)，總面積約1788.48畝，其中濱江、洋湖2宗熔斷，共3宗溢價(jià)，19宗底價(jià)成交，成交總金額為173.9億元，溢價(jià)率2.6%。

目前，已經(jīng)有多個(gè)城市完成了首輪土拍，如北京、青島、合肥、福州、重慶、武漢、成都等。

但能實(shí)現(xiàn)零流拍逆轉(zhuǎn)，只有兩個(gè)，一個(gè)是長(zhǎng)沙，另一個(gè)是重慶。

北京流拍了1宗，青島流拍1宗，福州3宗撤牌3宗流拍，武漢流拍1宗，成都6宗流拍。

要知道，整個(gè)2021年長(zhǎng)沙完成的三輪集中供地，都有流拍。2021年首輪流拍率為8%;第二輪在全國中心城市大面積流拍影響下，長(zhǎng)沙流拍率高達(dá)66%;第三輪流拍率為12%。

從流拍66%，到零流拍，長(zhǎng)沙完成了華麗逆襲。

此外，溢價(jià)率也有所回升。去年第二輪集中供地時(shí)，長(zhǎng)沙的土地溢價(jià)率為0，第三輪為1%，而2022年首輪溢價(jià)率為3%。

流拍率歸零，溢價(jià)率略有上浮，這意味著長(zhǎng)沙的土地市場(chǎng)縱向?qū)Ρ?，似乎已?jīng)回歸正常。

橫向?qū)Ρ绕渌鞘校L(zhǎng)沙的土拍情況也是非常不錯(cuò)的一個(gè)。

02

長(zhǎng)沙何以有此成就?成為極少數(shù)能實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)零流拍的城市?

原因是多方面的：

第一，土地出讓政策調(diào)整。

此前限房?jī)r(jià)政策是直接劃定地塊可售商品住宅的毛坯售價(jià)，而本次土拍中6宗含宅地塊顯示為“根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制”，銷售價(jià)格將與項(xiàng)目品質(zhì)掛鉤，變相對(duì)限價(jià)進(jìn)行放松。

其目的是給拿地的房企適當(dāng)增加利潤(rùn)空間。這一操作，很多城市都在用。

第二，限價(jià)地塊的地價(jià)比非常低。

所謂地價(jià)比就是地價(jià)與規(guī)定的預(yù)售價(jià)之比，這個(gè)比值越小意味著拿地房企的利潤(rùn)空間越大。

從長(zhǎng)沙仍舊限定房?jī)r(jià)的13宗地塊來看，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.3，房?jī)r(jià)地價(jià)差都在6000元/平方米以上。

平均地價(jià)與房?jī)r(jià)比只有0.3。一般來說，房?jī)r(jià)組成成分中，地價(jià)占比都會(huì)在50%以上，而且城市級(jí)別越高，占比越大，二線城市普遍在50%左右，一線城市則達(dá)到了60%以上。

0.3的地房?jī)r(jià)比，意味著地價(jià)只占房?jī)r(jià)組成的30%，算上各種建設(shè)成本和稅收，拿地房企的利潤(rùn)空間相當(dāng)大。

第一條和第二條，都是為了給房企增利。利潤(rùn)是影響去年二次和三次土拍大面積流拍的重要原因之一。

時(shí)下，房企本身資金并不寬裕，很多房企還陷入在債務(wù)危機(jī)中，房企整體拿地戰(zhàn)略都在收縮，如果還保持著去年的土拍規(guī)則，房企拿地積極性會(huì)繼續(xù)低迷。

所以，自去年年末以來，中心城市紛紛調(diào)整土拍規(guī)則，或降低保證金下調(diào)參與競(jìng)拍的門檻，或放松地塊新房限價(jià)，增加房企的利潤(rùn)空間。

第三，國資房企主力拿地。

和本輪大多數(shù)城市流拍率整體下降相同的原因是，國資房企成為拿地主力。此次成交的地塊中，民營房企只拿了2宗，其余全部由國資房企(央企、國企、地方城投)包攬。

以上三個(gè)原因，只能是長(zhǎng)沙零流拍的重要原因之一，而非根本原因。因?yàn)橹T如放松限價(jià)、為房企增利、國資房企兜底，其他中心城市也是這個(gè)局面。

為何其他城市還在流拍，成都、武漢的流拍率仍在10%以上，福州流拍率更是達(dá)到了33%?

根本原因在于，長(zhǎng)沙樓市沒有泡沫，是房企拿地的理想城市。

目前長(zhǎng)沙的均價(jià)仍只有1.12萬元/平方米，這一房?jī)r(jià)在省會(huì)與首府城市中位列倒數(shù)，甚至比西部很多弱省會(huì)城市都要低。

作為GDP過萬億、人口過千萬的“雙萬城市”，這一房?jī)r(jià)水平與其綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力嚴(yán)重不匹配。

要么是其他城市泡沫太多，要么長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)被嚴(yán)重低估。

顯然，從房?jī)r(jià)過萬的絕對(duì)水平來看，并不低。原因，可能就是前者，也即其他城市的泡沫太大，房?jī)r(jià)虛高。相比于其他城市，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)幾乎沒有泡沫。

佐證長(zhǎng)沙幾乎沒有泡沫的另一個(gè)數(shù)據(jù)，是房?jī)r(jià)收入比，也即房?jī)r(jià)與人均可支配收入之比。

根據(jù)易居研究院披露的2020年數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比只有6.2，在50個(gè)典型城市中倒數(shù)第一。

6.2的意思是，長(zhǎng)沙一個(gè)拿著平均收入的人，想在長(zhǎng)沙買一套平均大小面積的房子，不吃不喝只需要6.2年。算上吃喝，估計(jì)十年就能搞定。

反觀其他城市，深圳需要不吃不喝40年，三亞、上海、廈門都需要不吃不喝二三十年才能實(shí)現(xiàn)。算上其他開銷，時(shí)間更久。

所以，在房?jī)r(jià)收入比角度上，長(zhǎng)沙一直被視作最幸福的城市。

03

一個(gè)沒有泡沫的城市，意味著房?jī)r(jià)穩(wěn)定，樓市安全，而且隨著經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好發(fā)展，人口不斷流入，房?jī)r(jià)會(huì)健康緩慢上漲。

這樣的城市土地不吃香，什么城市吃香。這才是長(zhǎng)沙土地能夠?qū)崿F(xiàn)零流拍逆轉(zhuǎn)的根本原因。

也是長(zhǎng)沙不會(huì)取消限購的根本原因。

近日，長(zhǎng)沙市民在向市政府發(fā)出請(qǐng)求和建議：行業(yè)不景氣，收入暴降，請(qǐng)求修改調(diào)整限購限售政策。

對(duì)此，長(zhǎng)沙市政府給出了硬氣回應(yīng)：堅(jiān)決“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”……目前限購政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，精準(zhǔn)落實(shí)。

試問，一個(gè)房?jī)r(jià)健康，且健康緩慢增長(zhǎng)的城市，何必取消限購來救市。

更為關(guān)鍵的是：

第一，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)，根本不需要救市，也就無需取消限購。

在去年其他城市的樓市都叫苦不迭的背景下，尤其是三季度之后大多數(shù)城市房?jī)r(jià)開始調(diào)整的背景下，長(zhǎng)沙逆勢(shì)上漲慢漲一年。

這再次體現(xiàn)出了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康。不為一時(shí)之刺激而奮起上漲，也不為一時(shí)之失落而下跌。

第二，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向上，不依賴房地產(chǎn)，沒必要放棄限購來救市。

在過去幾年房?jī)r(jià)持續(xù)保持穩(wěn)定的時(shí)間里，長(zhǎng)沙的GDP和人均可支配收入，一路上竄，增長(zhǎng)勢(shì)頭非常不錯(cuò)。

不依靠房?jī)r(jià)拉動(dòng)，GDP和收入依然能快速增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙夫復(fù)何求?何必取消限購來救市。

更何況，低房?jī)r(jià)已經(jīng)構(gòu)成了長(zhǎng)沙強(qiáng)大的人口競(jìng)爭(zhēng)力。過去十年，長(zhǎng)沙常住人口增加了314.86萬人，盡管比不過成都、西安，但總體增量依舊是一個(gè)非常靚麗的數(shù)據(jù)。

所以說，長(zhǎng)沙有一萬個(gè)理由不救市，卻沒有一個(gè)理由要救市。

關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)沙取消限購了嗎 沒有泡沫 長(zhǎng)沙樓市 華麗逆襲