招商蛇口邊喊“去地產(chǎn)化”邊瘋狂拿地 285億元債務(wù)待償還

A股上市公司招商蛇口近年似乎對出售資產(chǎn)頗為熱衷。

3月9日，北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，招商蛇口旗下沈陽金道匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“沈陽金道匯通”)100%股權(quán)及4.94億元債權(quán)正式掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價9億元。其中，招商蛇口51%股權(quán)的掛牌價為2.07億元。

這是招商蛇口第三次將“沈陽金道匯通”掛上北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站。此前兩次掛牌時間分別是2019年12月19日和2020年2月7日。值得一提的是，最新一期的轉(zhuǎn)讓價較2月7日下調(diào)了4515.1萬元。

根據(jù)最新的掛牌條款，沈陽金道匯通的交易款需一次性支付，并繳納1億元保證金。除此之外，依據(jù)相關(guān)授權(quán)委托協(xié)議安排，沈陽金道匯通分別欠招商局集團財務(wù)有限公司和成都招商遠康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的3億元和1.94億元債務(wù)，也一并掛牌捆綁轉(zhuǎn)讓。

資料顯示，沈陽金道匯通旗下主要項目為沈陽招商鉆石山廣場綜合體項目。截至1月31日，沈陽金道匯通營業(yè)收入為813.57萬元，凈利潤虧損203.79萬元，負債總計7.01億元。

除轉(zhuǎn)讓沈陽金道匯通股權(quán)外，今年以來，招商蛇口還通過增資形式出讓了佛山、長沙、西安和嘉興4處項目股權(quán)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年和2019年招商蛇口分別出售資產(chǎn)11項和7項。

2015年喊出“去地產(chǎn)化”，目前仍處陣痛期

頻繁的資產(chǎn)出售使招商蛇口對投資收益的依賴不斷加重。2015年招商蛇口的投資收益僅為5.85億元，而2016-2018年末及2019年前三季度，招商蛇口的投資收益分別為42.03億元、29.1億元、65.48億元和48.19億元，在當(dāng)年凈利潤中的占比分別達到43.87%、22.99%、42.97%和94.62%。

但在投資收益急劇提升的同時，招商蛇口的業(yè)績卻不升反降。截至2019年9月30日，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入255.43億元，與上年同期相比減少了24.39%;實現(xiàn)凈利潤50.93億元，同比減少38.46%。對于業(yè)績下滑的原因，招商蛇口在公告中解釋稱，根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營計劃，房地產(chǎn)項目竣工以及結(jié)轉(zhuǎn)時間主要集中在第四季度，本報告期結(jié)轉(zhuǎn)面積較小，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入同比減少。

事實上，2015年喊出“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型口號的招商蛇口，其主營業(yè)務(wù)發(fā)展一直未及預(yù)期。2015年招商蛇口董事長許永軍在業(yè)績會上提出，預(yù)計3至5年內(nèi)，社區(qū)運營業(yè)務(wù)比例下降到70%甚至60%，園區(qū)運營提升到30%，郵輪運營則占比達到10%。

但2019年半年報顯示，招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營和郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營業(yè)務(wù)的收入分別為124.08億元、40.08億元和2.7億元，占總收入的比例分別為74.36%、24.02%和1.62%，離上述目標的實現(xiàn)仍有一定差距。

瘋狂拿地資金狀況受關(guān)注，285億元債務(wù)待償還

令人費解的是，喊著“去地產(chǎn)化”口號的招商蛇口，拿地力度卻未曾減少。據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，招商蛇口2020年已累計新增7個項目，土地面積共計42.17萬平方米，拿地總代價為129.29億元。

克而瑞《中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》榜單顯示，2018年招商蛇口新增土地貨值為1874億元，排名第14;新增土地建面1142.8萬平方米，排名第19。而2019年招商蛇口新增土地貨值為2423.5億元，新增土地建面1297.1萬平方米，排名分別為第9和第15。

在大手筆拿地的同時，招商蛇口的負債水平也隨之上升。2018年末及2019年前三季度，招商蛇口資產(chǎn)負債率分別為74.28%和75.62%。截至2019年9月底，招商蛇口短期借款達286.28億元，流動負債達2976.98億元，均為近三年新高，而同期招商蛇口現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為677.79億元。

除此之外，招商蛇口還面臨較大的償債壓力。據(jù)招商蛇口《2020年第一期中期票據(jù)募集說明書》披露，截至3月3日，招商蛇口待償還債務(wù)融資工具及其他債券余額為284.5億元。招商蛇口稱，公司短期內(nèi)到期的債務(wù)規(guī)模較大，面臨較大的短期償債壓力。

在償債壓力下，招商蛇口多次發(fā)債以借新還舊。3月10日，招商蛇口發(fā)布公告稱，公司已完成發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)品種一、品種二以及2020年度第三期超短期融資券。其中品種一和品種二實際發(fā)行金額分別為13億元和7億元，具體用于償還于2017年3月發(fā)行的“17招商蛇口MTN001”債券，該筆債券規(guī)模為20億元，發(fā)行期限為三年期，到期日為2020年3月13日。

第三期超短期融資券實際發(fā)行總額為19億元，其中，2億元將用于補充為支持疫情防控工作，實施租金減免而產(chǎn)生的營運資金需求，4.47億元用于償還公司未到期銀行借款，12.53億元用于償還公司其他有息負債及置換招商蛇口已歸還銀行借款的自有資金。

招商蛇口頻繁出售資產(chǎn)的原因是什么?公司是否面臨著較大的償債壓力?中國網(wǎng)財經(jīng)記者致電董秘辦，得到的回復(fù)是“只接受傳真形式采訪”。隨后中國網(wǎng)財經(jīng)記者將采訪函以傳真形式發(fā)送至對方，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。(記者舒越 實習(xí)生馬雨筱旭)

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